Mietrecht:

Räumungsvollstreckung im Mietrecht

Bislang durfte der Gerichtsvollzieher vor Einleitung der Räumungsvollstreckung vom Gläubiger erst einmal einen satten Vorschuss für einen Möbelwagen verlangen, wenn der Mieter nicht freiwillig aus der Wohnung auszog. Bei einer 3-Zimmerwohnung kam da schnell ein Betrag von € 2.000,00 zusammen. Der Bundesgerichtshof hat jedoch nun entschieden, dass der Vermieter bei Schulden des Mieters die Zwangsräumung einfach auf die Herausgabe der Wohnung beschränken darf, wenn er zuvor von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch gemacht hat, in diesem Fall bleiben alle Möbel des Schuldners in der Wohnung, die Kosten für den Möbelwagen fallen nicht an.




Verschulden ist nicht gleich Verschulden

Bevor es zu den Mieterschutzvorschriften gekommen ist, konnte ein Mietverhältnis jederzeit gekündigt werden. Da der Wohnung als Lebensmittelpunkt jedoch eine besondere Bedeutung zukommt, hat der Gesetzgeber schon sehr früh einen mietrechtlichen Bestandsschutz eingeführt. Danach kann eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich nur dann erfolgen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Neben dem Eigenbedarf ist eine Vertragsverletzung des Mieters ein solches berechtigtes Interesse. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Neben der Pflichtverletzung ist das Verschulden ein selbständiges Tatbestandsmerkmal. Grundsätzlich hat der Mieter gemäß § 276 BGB Vorsatz und jede Form von Fahrlässigkeit zu vertreten.

Bisher völlig unbestritten war dabei, dass der Vermieter sich das Verhalten anderer Personen, die sich mit seiner Zustimmung in der Wohnung aufhielten, insbesondere also von Familienangehörigen, gemäß § 278 BGB (Verschulden des Erfüllungsgehilfen) zurechnen lassen musste. Nunmehr hat das Kammergericht in einem Rechtsentscheid vom 15. Juli 2000 entschieden, dass § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB (Schuldhafte, erhebliche Verletzung der Mieterpflichten) grundsätzlich ein eigenes Verschulden des Mieters erfordere und damit eine Zurechnung des Verschuldens von Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB ausscheide. Ähnlich hatte zuvor das Gericht bereits in einem Fall entschieden, in dem das Sozialamt die Miete monatelang verspätet gezahlt hat.

In dem jetzt vom Kammergericht entschiedenen Fall hatte ein minderjähriger Sohn der Mieterin im Hauskeller unberechtigt Strom entnommen und in diesem Zusammenhang den Keller eines anderen Mieters aufgebrochen und dort Werkzeuge entwendet. Das Kammergericht ist dabei der Auffassung, dass bereits der Wortlaut der Vorschrift nur ein eigenes Verschulden ausreichen lasse, da dort davon die Rede sei, dass „der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt habe". § 278 BGB knüpfte dagegen nach seinem Wortlaut daran an, dass der Schuldner nicht nur eigenes Verschulden (§ 276 Abs. 1), sondern auch das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen (und seiner gesetzlichen Vertreter) „zu vertreten hat". Die Formulierung „zu vertreten hat" ist demnach gegenüber dem eigenen und dem Verschulden des Erfüllungsgehilfen der weitere Begriff.

Wiederholtes und damit für den Mieter erkennbares und von ihm zu unterbindendes etwaiges künftiges Fehlverhalten seiner Erfüllungsgehilfen kann jedoch zu einem eigenen Verschulden des Mieters führen. Auch die fehlende Beaufsichtigung von Kindern stellt ein eigenes Verschulden des Mieters dar. Darüber hinaus kann im Fall eines besonders gravierenden Fehlverhaltens eines Erfüllungsgehilfen des Mieters durchaus die Bejahung eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach der allgemeinen Vorschrift des § 564 b Abs. 1 BGB (berechtiges Interesse des Vermieters an der Kündigung) ausnahmsweise in Betracht kommen.